Für jeden Immobilienkäufer wird es jetzt teurer. Ab dem 1.Januar 2015 steigt die Grunder-werbssteuer in NRW von derzeit 5% auf satte 6,5% an. Diese Steuer fällt nach § 1 des GrunderwerbssteuerG beim Erwerb eines inländischen Grundstücks oder eines Grundstück-teils an. Sie wird in der Regel mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.

Allerdings zählen zu einem Grundstück nicht nur der Grund und Boden, sondern alle damit verbundenen Gebäude bzw. Gebäudebestandteile. Daher wird die Grunderwerbssteuer von dem gesamten Immobilienwert erhoben, sodass die Bezeichnung „Grunderwerbssteuer“ zu-nächst täuscht. Die mit der Folge: Beispielsweise bei dem Erwerb einer Immobilie von 400.000,00 € steigt die Grunderwerbssteuer um 6.000,00 €.

Was lässt sich machen?

Ratsam könnte es sein, noch vor Ablauf des Jahres 2014 Immobilien zu erwerben. Doch wenn einem diese Möglichkeit nicht offen steht, erweist sich ein Tauschgeschäft von Immobi-lien nicht als ratsam, denn auch dort fällt die Grunderwerbssteuer auf den Tauschwert an.
Auch eine Schenkung zeigt sich nicht als hilfreich, da dort zwar keine Grunderwerbssteuer anfällt, jedoch unter Umständen eine Schenkungssteuer.
Gleiches gilt für einen Erbfall, in dem die Grunderwerbssteuer durch die Erbschaftssteuer ersetzt wird.
Bei einer Ersteigerung wird die Grunderwerbssteuer auf der Basis des Mindestangebotes erhoben.

Falls versucht wird zunächst ein Grundstück zu kaufen und anschließend darauf das Haus zu bauen, ist Vorsicht geboten. Wird zum Beispiel ein Haus von einem Bauträger gekauft, muss die Grundsteuer vom Gesamtpreis (Haus und Grundstück) gezahlt werden!

Was ist tatsächlich hilfreich?

• Zubehör
  Zunächst sei darauf hingewiesen, dass nur mit dem Grundstück untrennbar verbundene Ge-genstände der Grunderwerbssteuer unterliegen. Alles was problemlos entfernt werden kann, wird nicht berechnet: Das sogenannte „Zubehör“ sind beispielsweise: Lampen, Markisen, Einbauküchen- und schränke, Treppenlifte etc. Dieses „Zubehör“ kann rausgerechnet wer-den, mit der Folge, dass die Steuerlast reduziert wird. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten und es wird empfohlen, diese entfernbaren Dinge gegenständlich und preislich im Kaufver-trag genau aufzulisten.
• Instandhaltungsrückstellung bei Eigentumswohnung
  Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist die durch die Gemeinschaft angesparte Instand-haltungsrücklage bzw. der rechnerisch auf den Verkäufer entfallende Anteil daran ebenfalls nicht der Grunderwerbssteuer zu unterwerfen. Wichtig ist allerdings auch hier, dass dies be-reits separat im Kaufvertrag aufgeführt wird.
• Übertragung bei Erbfolge bzw. an Ehepartner oder Verwandte
  Die Grunderwerbssteuer wird nicht bei Eigentumsübertragungen im Rahmen einer Erbausei-nandersetzung berechnet. Zudem wird diese auch bei Übertragungen zwischen aktuellen Ehepartnern, Verwandten in gerader Linie oder bei Übertragungen anlässlich einer Schei-dungsauseinandersetzung nicht erhoben.

 

Quelle: VNWI Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V.

Kein Vermieter darf nehmen, was er kriegen kann. Bei Altbauten und im freifinanzierten Neubau gibt es eine Höchstgrenze: die "ortsübliche Vergleichsmiete". Sie muß mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Eine schriftliche Begründung mittels Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen ist Voraussetzung für jede Erhöhung. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, die Angaben zu überprüfen.

Mieterhöhungen sind - besonders wegen des knappen Wohnungsangebotes - an der Tagesordnung. Doch lange nicht jeder Aufschlag ist gerechtfertigt. Kein Vermieter darf nach freiem Belieben die Höhe der Miete festsetzen. Und selbst bei einer zulässigen Erhöhung muss er sich an viele, im Gesetz berücksichtigte Kriterien halten.

Damit Sie wissen, ob eine Mieterhöhung in Ihrem Falle rechtens ist, haben wir alles Wissenswerte rund um das Thema gesammelt und für Sie möglichst gut verständlich zusammengefasst. Schließlich kommt es nicht selten vor, daß Mieter zahlen, nur weil sie ihre Rechte nicht ausreichend kennen, oder einfach des juristischen "Fachchinesisch" nicht mächtig sind.

Sie kommt über kurz oder lang auf jeden Mieter zu. Dabei reicht es aber nicht aus, daß der Vermieter sie mündlich an der Tür oder am Telefon ankündigt. Sie muß schriftlich gestellt und grundsätzlich von allen Vermietern unterschrieben sein. Schaltet der Vermieter einen Rechtsanwalt ein, muss der Mieterhöhung die Vermietervollmacht im Original beiliegen. Jetzt ist es an Ihnen, der Forderung zuzustimmen. Dafür, bzw. für die Überprüfung haben Sie Zeit. Und zwar den Rest des laufenden Monats plus zwei weitere Monate. Lehnen Sie ab, oder äußern Sie sich gar nicht, muss der Vermieter das Gericht einschalten. Doch Vorsicht: Einer nach Form und Inhalt ordnungsgemäßen Mieterhöhung muss der Mieter, zumindest teilweise, zustimmen. Sonst riskieren Sie, einen eventuellen Prozess zu verlieren. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass Sie jegliche Forderungen in voller Höhe begleichen müssen. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nur dann ordnungsgemäß, wenn die Miete zuvor mindestens ein Jahr lang unverändert geblieben ist. Begründet sich die Erhöhung jedoch auf Modernisierung oder gestiegene Betriebskosten, kann sie auch innerhalb dieser Jahresfrist anfallen.

Nicht alles, was der Vermieter als Modernisierung angibt, ist auch wirklich eine solche. Reparaturen und Instandhaltungen muss der Vermieter aus eigener Tasche zahlen. Sie begründen keine Mieterhöhung. Echte Modernisierungen verbessern den Wohnwert oder machen Einsparungen bei Heizenergie bzw. Wasser möglich. Der Mieter muss der Modernisierung zuvor zugestimmt haben oder aber er war zu ihrer Duldung verpflichtet. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung sind alle Maßnahmen einzeln aufzuschlüsseln. Das hilft Ihnen als Mieter, Reparaturanteile, die zu unrecht als Modernisierung veranschlagt wurden, herauszufinden. Nach Erhalt einer Mieterhöhung ist die neue Miete ab dem dritten Monat zu zahlen. Wurde eine Erhöhung nicht rechtzeitig angekündigt, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Das gilt auch, wenn eine rechtzeitig angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10% überschritten wird.

In einer Wohnung sind die alten Kachelöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt worden. Die Kosten von 9.000,- EUR können auf den Mieter umgelegt werden. Aber nicht auf einmal. Nur 11% dieser 9.000,- EUR kommen zur Jahresmiete hinzu. in diesem Fall wären das 990,- EUR. Diesen Betrag teilt man durch 12 und erhält die monatliche Mieterhöhung: 82,50 EUR.

Diese Art der Mieterhöhung kommt nur sehr selten in Betracht, da in den meisten Fällen der Mieter zusätzlich zur Grundmiete noch Nebenkosten zahlt. Entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale. Ist dies nicht der Fall und wurde im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten, daß der Vermieter gestiegene Betriebskosten weitergeben darf, z.B. die Müllgebühren, kann die Miete um diese Kosten erhöht werden. Werden die Betriebskosten jedoch durch eine jährliche Nebenkostenabrechnung abgerechnet, muß der Mieter bei nicht ausreichender Vorauszahlung die entsprechende Summe nachträglich begleichen.

Wie viel Miete ein Vermieter fordern darf, ist vom Gesetz in zwei Obergrenzen festgelegt. Das eine ist die so genannte Kappungsgrenze, das andere die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze beschneidet die Mieterhöhung auf 15% innerhalb von drei Jahren.

Die Obergrenze für jede Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeint ist damit die Durchschnittsmiete aus Mietvereinbarungen der letzten vier Jahre für einen bestimmten Wohnungstyp in der jeweiligen Gemeinde. Der Mieter muss demnach für seine Wohnung nicht mehr bezahlen als am Ort üblicherweise für Wohnungen gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird. Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsschreiben erläutern, dass er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt.

Für diese Begründung stehen dem Vermieter vom Gesetz drei mögliche Kriterien zur Verfügung: der Mietspiegel, das Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.